Rent to buy o mutuo, la scelta dipende dalla liquidità

La formula del rent to buy, ovvero dell’affitto con riscatto, è sempre più apprezzata e diffusa. Si tratta di un’opzione davvero più conveniente del mutuo?

Chi non gode di liquidità sufficiente per un acconto o ha difficoltà ad approcciare il credito tradizionale per ottenere un mutuo potrebbe prendere in considerazione la normativa Sblocca Italia 133 del 2014. Un decreto che ha introdotto e regolamentato la formula del rent to buy proprio per facilitare l’accesso alla proprietà immobiliare.

Con quel decreto, si è arrivati a un’importante semplificazione concernente le modalità di attuazione dei contratti di affitto con riscatto. La normativa, in pratica, definisce le linee guida e le garanzie per entrambe le parti coinvolte. E così il rent to buy è diventato più popolare, sicuro e chiaro.

Tale formula di acquisto permette di comprare casa senza dover accendere un mutuo. Ma come funziona nel concreto Si parte da un contratto di locazione ordinario. Il futuro acquirente stipula un contratto di affitto con il proprietario dell’immobile. E fin qui, tutto secondo consuetudine. Durante questo periodo di locazione, l’inquilino paga normalmente un canone, che tuttavia risulta maggiorato. La maggiorazione dipende dall’inclusione di una quota destinata all’acquisto futuro della casa.

Per legge, il contratto di affitto con riscatto ha una durata massima di dieci anni. Durante questo periodo, l’inquilino ha il diritto di decidere se acquistare o no l’immobile. E, come abbiamo detto, una parte dei canoni di locazione pagati serve per poter comprare la casa. Ciò che si è pagato con l’affitto viene così sottratto dal prezzo finale di acquisto dell’immobile. Una soluzione che permette all’inquilino di accumulare una sorta di acconto nel corso degli anni.

Opzione di acquisto nel rest to buy: come funziona

In presenza di un contratto di locazione con rent to buy, al termine del periodo di affitto, l’inquilino può dunque decidere se acquistare l’immobile pagando il saldo rimanente. Si tratta di una decisione è del tutto autonoma. Mai obbligatoria. In generale la formula potrebbe rivelarsi utile per chi non ha liquidità sufficiente per un anticipo o potrebbe avere difficoltà ad accendere un mutuo. Tuttavia, i costi generale potrebbero diventare un po’ troppo alti. Oltre all’affitto maggiorato, vanno considerate le spese notarili, che potrebbero rivelarsi più elevante rispetto all’imposta di registro. Serve infatti un contratto speciale, all’inizio della locazione, firmato davanti a un notaio.

L’affitto con riscatto è da prendere in considerazione laddove l’interessato non abbia interesse o non abbia la possibilità di ottenere un mutuo subito. Dato che una parte del canone di affitto viene destinata all’acquisto futuro dell’immobile, il locatario può accumulare un acconto importante nel tempo. Il tutto all’insegna della massima flessibilità, dato che non ci sono vincoli.

Tale libertà espone però anche a dei problemi. Se si decide di non acquistare l’immobile alla fine del periodo di locazione, è probabile che si perda la parte del canone destinata all’acquisto. Il vantaggio è invece relativo alla gestione iniziale della liquidità.

Eppure questa formula per l’acquisto dell’immobile è sempre più diffusa in Italia, soprattutto tra i giovani con contratti di lavoro precario e i lavoratori autonomi. Non tutti gli immobili in affitto però sono disponibili in opzione di acquisto. Anche perché, culturalmente, in Italia il venditore preferisce ancora cedere subito l’immobile o conservarlo come investimento. Sui siti immobiliari ci sono sezioni dedicate a case cedute con riscatto. Cioè attraverso questo nuovo tipo di contratto in cui si fondono locazione e preliminare di vendita di un immobile.