Rapporto rata-reddito e valore mutuo-prezzo acquisto

Ci sono due rapporti in base ai quali gli istituti di credito valutano la fattibilità economica di una richiesta di mutuo: il rapporto rata-reddito e quello mutuo-prezzo di acquisto.

Un mutuatario dovrebbe conoscere bene questi due riferimenti. Capire bene cosa s’intende per rapporto rata-reddito e per rapporto-mutuo-prezzo dell’immobile. Di norma, le banche controllano che la rata del mutuo sia sostenibile rispetto al reddito del richiedente. Sarebbe infatti poco furbo concedere un finanziamento a un richiedente che guadagna poco o non abbastanza al mese.

Per consuetudine, la rata non dovrebbe superare il 30% dello stipendio netto. Molti istituti di credito abbassano la soglia al 25%. Si parla di stipendio netto, perché dalle entrate bisogna togliere anche tutti gli altri possibili debiti (come prestiti o finanziamenti). E questo è il rapporto fra la rata del finanziamento e il reddito del richiedente. Bisogna comunque aggiungere che non esiste una regola rigida. Molti finanziatori potrebbero anche concedere un mutuo nel momento in cui la rata supera la soglia critica. Molto dipende anche dal merito creditizio del richiedente e dalla natura del suo reddito. Bisogna insomma vedere se il reddito sia stabile e adeguato, anche nel tempo.

L’altro aspetto da considerare è il rapporto fra l’importo totale del mutuo e il prezzo completo di vendita dell’immobile. Di solito, le banche non finanziano l’intero costo della casa. Al massimo coprono l’80% del prezzo di acquisto. E questo significa che chi compra una casa deve partire da un certo capitale proprio. Volendo fare un esempio, se la casa costa 100.000 euro, il creditore potrebbe concedere un mutuo di 80.000 euro. E tutto il resto, cioè i 20.000 euro, dovrà essere coperto in autonomia dall’acquirente.

Lo spread in base al rapporto rata-reddito e rapporto mutuo-prezzo immobile

Secondo prassi bancaria, minori sono i due rapporti di cui abbiamo parlato e più basso è il premio di rischio specifico. Questo premio, associato al singolo mutuo, è ciò che la banca richiede come costo accessorio. Quindi, quando il rapporto rata-reddito e quello mutuo-prezzo si abbassano il richiedente può ottenere uno spread minore. Conta che la banca consideri il mutuo meno rischioso e possa così applicare un tasso di interesse più conveniente.

Quando non fosse così, cioè nel momento in cui il mutuatario rivela ha un rapporto rata-reddito alto o chiede un mutuo vicino al 100% del valore dell’immobile, entra in gioco un interesse aggiuntivo molto più alto. Oggi, per fortuna, le banche sono un po’ più flessibili. Un tempo, fino agli anni ’80, il limite finanziabile per i mutui non superava mai il 50% del valore dell’immobile. Già nel 1991, il limite era al 75%. Mentre oggi il limite standard è l’80%. Dopodiché ci sono fintech e banche più flessibili che concedono anche mutui al 100%. In questi casi, però, il cliente dovrà fornire delle garanzie aggiuntive.

Le fintech, che sfruttano algoritmi avanzati e AI per analizzare la solvibilità dei clienti, oltre al rapporto rata-reddito, considerano altri fattori. Per esempio il merito creditizio e le foti di reddito alternative (investimenti, proprietà). Diciamo che le banche tradizionali tendono a rispettare il citato limite del 30%, mentre le fintech appaiono più flessibili. In molti casi possono concedere prestiti e mutui anche con un rapporto più alto.