Più domanda che offerta: segnale di crisi per la casa

Nel 2025, il mercato immobiliare italiano sta affrontando una fase di evidente crescita della domanda, a fronte di un’offerta stagnante.

Il problema è sotto gli occhi di tutti… la domanda di immobili, soprattutto nelle grandi città come Roma, Milano, Napoli e Genoa, cresce troppo più rapidamente dell’offerta. E si registra anche un calo degli acquisti di abitazioni di nuova costruzione. Cosa sta succedendo? Evidentemente, l’offerta non riesce a tenere il passo delle richieste di case dei potenziali acquirenti. Lo si nota soprattutto nelle grandi città. Secondo l’Indagine di FIMAA-Confcommercio, le compravendite residenziali cresceranno nel 2025 dello 0,8%. A fronte di un’offerta che è in costante calo.

Quali sono i fattori che dunque influenzano il mercato attuale? Gli italiani, che per più di un anno hanno guardato con sospetto al rialzo continuo dei tassi o alle eccessive richieste di garanzie da parte dei creditori per un mutuo, oggi sembrano più fiducioso. Con i tagli operati dalla BCE e i tassi più contenuti, sono in tanti coloro che stanno pensando a comprare un nuovo immobile. La domanda, rispetto al 2024, quindi, è in evidente aumento. Il 56,8% degli operatori segnala una domanda stabile, mentre il 23,9% ammette che c’è stata già una crescita.

Tutto ciò però da bilanciare con un’offerta insufficiente. La disponibilità di immobili è rimasta invariata per il 44,1% degli operatori. Mentre parlano di offerta in netto calo il 43,8% degli addetti al settore intervistati dalla FIMAA-Confcommercio. I dati dicono anche che i prezzi stanno crescendo. Rispetto allo scorso anno, le abitazioni nuove hanno visto un aumento del 9,4%. Le case di vecchia costruzione rivelano invece un rincaro medio del 3,5% circa.

Così il mercato rallenta: l’offerta non tiene il passo della domanda

Gli operatori prevedono dunque che il mercato, nei mesi a venire, sia destinato ad affrontare un nuovo calo. I problemi sono sempre gli stessi. Anche se i tassi dei mutui appaiono più convenienti, gli stipendi medi non crescono. E l’inflazione non è del tutto superata, dato che il PIL in Italia conoscerà una crescita poco superiore allo zero. C’è anche un altro problema che riguarda gli elevati costi di ristrutturazione. Il costo nel 2025 per gli interventi di ristrutturazione cresce del 29,8%. Di nuovo, in evidente aumento rispetto al 22,5% della precedente rilevazione. E le abitazioni in vendita non rispecchino le richieste della domanda.

Molte case sono poi considerate fuori mercato per la scarsa efficienza energetica. Eppure i prezzi delle abitazioni sono mediamente in aumento del 4,5%. Analizzando il trend, si nota che negli ultimi quattro anni i prezzi delle nuove abitazioni sono aumentati quasi del 30%, mentre per quelle “vecchie” solo del 12,4%.

Ma il dato critico è sempre relativo al potere d’acquisto degli italiani. Anche con i tassi di interesse siano in calo, molti richiedenti non possono ancora accedere al mercato del credito perché il loro reddito è troppo basso. La soluzione sembra quella di doversi rivolgere, anche controvoglia, al mercato dell’usato. Il punto è che in tanti denunciano la difficoltà di trovare e poi adattare le abitazioni esistenti alle esigenze della contemporaneità. Non solo una questione di efficienza energetica ma anche di distribuzione degli spazi e di posizione.

Il tema della carenza di offerta abitativa dovrebbe essere un problema politico. Finora, però, il Governo ha fatto pochino. Le risposte arrivano principalmente da iniziative locali o regionali. Sono per esempio stati introdotti degli incentivi per la riqualificazione degli immobili sfitti. Questo perché in Italia ci sono oltre 3 milioni di abitazioni inutilizzate. Alcuni programmi regionali prevedono dei bonus ristrutturazione e varie agevolazioni fiscali per chi rimette sul mercato questi immobili. Si parla poi di sostegno agli affitti a canone concordato. Un altro passo importante per favorire l’accesso alla casa.