Mutuo a tasso misto o ARM, il contratto con lo switch

Con l’acronimo ARM ci si riferisce al mutuo a tasso misto: una soluzione consacrata alla flessibilità.

ARM sta per Adjustable Rate Mortgage ed è la tipologia di finanziamento per acquisto della casa più diffusa nei Paesi anglosassoni. E non stupisce: da sempre, negli USA, la flessibilità è parte integrante della cultura finanziaria. Da noi in Italia parliamo di mutuo a tasso misto.

Una combinazione di due mondi: quello del tasso fisso, che garantisce stabilità, e quello del tasso variabile, che segue l’andamento dei mercati. Con questo tipo di tasso detto ARM il mutuatario può in pratica passare da un tipo di tasso all’altro. Anche se solo in momenti prestabiliti. Di solito ogni due, cinque o dieci anni.

Normalmente, il contratto prevede un periodo iniziale con tasso fisso o variabile, scelto secondo esigenza o convenienza dal mutuatario. Poi scatta la possibilità di modificare il tasso a scadenze prefissate, secondo le condizioni del mercato.

Il passaggio può essere sia automatico che su richiesta. Di solito, nel nostro Paese, gli ARM prevedono quasi sempre lo switch solo su richiesta. L’esempio classico è quello di un mutuo che parte con tasso fisso e che dopo un quinquennio, se il mercato è favorevole, può passare al variabile. O viceversa. Ultimamente è possibile anche trovare creditori che offrono al mutuatario la possibilità di agire più switch.

Vantaggi e svantaggi di un ARM

In Italia, il mutuo a tasso misto è ancora percepito come uno dei più rischiosi. In realtà, l’ARM presenta molteplici condizioni vantaggiose. A partire dalla massima flessibilità, dato che permette al mutuatario di adattarsi senza troppe noie burocratiche alle condizioni macroeconomiche.

L’altro vantaggio è la protezione iniziale. Di norma, infatti, si tende a partire con un tasso fisso, proprio per evitare sorprese. Quando i tassi scendono, è possibile passare al variabile. Se si alzano troppo, si può invece chiedere di aderire al tasso fisso. E poi ci sono gli svantaggi…

I passaggi, gli switch che caratterizzano il tasso misto, mica sono sempre gratuiti… E no: quasi sempre si pagano. Le banche non ci vogliono perdere, e se lo switch implica una riduzione della rata, obbligheranno il mutuatario a ricalcoli, commissioni e piccole penali. Per tutelarsi, molte banche applicano anche spread più elevati.

In base a questi aspetti, non è difficile individuare il mutuatario a cui potrebbe convenire pensare a un mutuo ARM. Tante persone, magari alle prese con una fase di incertezza economica, vogliono rimandare la scelta definitiva. Lo stesso vale per chi non ha entrate fisse e preferisce giostrarsi autonomamente fra rischi e stabilità. Resta il fatto che prevedere in anticipo come cambieranno i tassi non è facile. E muoversi troppo tardi con una richiesta di switch non conviene.

Infine, mai confondere surroga e il mutuo a tasso misto: possono sembrare simili (perché entrambi permettono di cambiare le condizioni del mutuo), ma in realtà sono due strumenti diversi sia per finalità e che per funzionamento.

La surroga permette al mutuatario di trasferire il finanziamento da una banca a un’altra, modificando gratuitamente alcune condizioni. Per esempio, il tasso, la durata e lo spread. Con questo strumento no si modifica l’importo residuo del mutuo. E non si può chiedere liquidità aggiuntiva. Con l’ARM non si cambia banca, perché il cambio di tasso è previsto per contratto.