Cosa accade al mutuatario con la cartolarizzazione del mutuo

La cartolarizzazione non è un concetto chiaro a tutti i mutuatari. Cosa succede quando gli istituti di credito vendono i crediti di un mutuo.

Le banche guadagnano incassando gli interessi relativi alle erogazioni di finanziamenti ai clienti. Nel caso dei mutui, i tempi per rientrare della liquidità concessa ai mutuatari possono essere parecchio lunghi. Di certo, parliamo di periodi molto più estesi lunghi rispetto a qualsiasi altro tipo di prestito. Ecco perché, per riottenere quindi la somma prestata in tempi rapidi, gli istituti di credito si avvalgono spesso della cartolarizzazione.

La cartolarizzazione di un mutuo va intesa come un’operazione finanziaria che permette a una banca di vendere i crediti derivanti dai mutui a una società veicolo. Tale società è detta SPV, special purpose vehicle. Una realtà che, a sua volta, trasformerà i crediti in titoli obbligazionari collocandoli sul mercato.

In parole semplici, con questo strumento l’istituto creditizio può incassare subito il valore di un mutuo senza dover aspettare anni (quindici, venti o trenta) per il rimborso. Con la cartolarizzazione, la società veicolo diventa la nuova creditrice del mutuatario. Ma cosa cambia in concreto per chi ha sottoscritto il mutuo?

In realtà, la cartolarizzazione non cambia le condizioni del contratto. Può tuttavia influire su eventuali richieste da parte del cliente. Quando le banche cedono un mutuo, o meglio i crediti a esso collegati, alle società per la cartolarizzazione, incassano immediatamente la somma prestata e cedendo la rata a tali società. Lo fanno trasformando i crediti in “carta”.

Conseguenze della cartolarizzazione: tutele e rischi

La vendita dei crediti a un’altra società non implica novità sostanziali per il cliente. Non cambia infatti la modalità di rimborso e non si modifica la rata. Va però messa in conto la possibilità di avere maggiori difficoltà qualora si volessero rinegoziare le condizioni del finanziamento. Il cliente della banca non avrà infatti più la possibilità di cambiare gli accordi in essere. Esiste tuttavia una convenzione firmata da ABI e il Consiglio del Notariato nel 2007, che, almeno legalmente, permette di ragionare con la società titolare del credito di surroga e rinegoziazione.

La cartolarizzazione non può essere imposta a un mutuatario, perché è un’operazione che riguarda la banca. E, come accennato, non modifica le condizioni del mutuo per il cliente. Tuttavia, il mutuatario potrebbe scoprire che la banca non gestisce più il finanziamento solo dopo che il mutuo è stato cartolarizzato. Succede spesso che il cliente chieda una surroga o una rinegoziazione e scopra così di non poter più interloquire con la banca.

La banca ha però tutto il diritto di vendere i crediti a una società veicolo senza dover ottenere il consenso del mutuatario. Di conseguenza il mutuo può essere trasferito a un’altra entità. La consuetudine vuole comunque che l’istituto di credito informi il cliente dell’operazione con una lettera. Quanto al pagamento delle rate, il mutuatario continuerà a versare le rate alla banca, che poi le gira alla società veicolo.