Come vendere casa con un mutuo in corso

Vendere casa con un mutuo in corso è sempre fattibile, anche se la procedura deve essere seguita con particolare attenzione. Ci sono varie strade da poter considerare.

Succede che a causa di nuove esigenze abitative o professionali, chi ha sottoscritto anche da poco un mutuo abbia necessità di vendere il proprio immobile. I mutui, in media, possono durare più di vent’anni. In molti casi fino a trenta… Ed è dunque normale che la necessità o la volontà di vendere possano intervenire nel corso di questo lunghissimo intervallo temporale.

La casa acquistata con il mutuo diventa di proprietà del mutuatario subito dopo la sottoscrizione del finanziamento. Da un punto di vista legale, dunque, nulla impedisce che il possessore possa volerla vendere. Il problema nasce allorquando il finanziatore non è d’accordo. O quando l’immobile è vincolato a un’ipoteca.

Nella maggior parte dei contratti, il mutuante tutela sé stesso nei confronti del mutuatario con la possibilità di sottrarre il bene finanziato (cioè l’immobile oggetto del mutuo) nel caso di mancato pagamento delle rate. In questo senso, è possibile vendere una casa con un mutuo in corso solo eliminando quest’ipoteca.

Ciò può essere fatto in vari modi. La strada più semplice è quella dell’estinzione del saldo residuo del mutuo. Prima della cessione dell’immobile, venditore e finanziatore devono dunque chiudere il rapporto finanziario, senza vincoli. Si tratta dunque di corrispondere il debito residuo alla banca prima del rogito sul nuovo immobile. Così facendo, il finanziamento viene estinto e l’ipoteca viene cancellata. 

I soldi per estinguere il debito con il finanziatore possono essere gli stessi ricavati o ricavabili dalla vendita. Bisogna tuttavia considerare che alcuni mutui prevedono delle penali nel caso di estinzione del finanziamento prima della scadenza. Per questo tocca sempre controllare bene tutte le clausole del contratto di mutuo.

Negative equility: quando si vuol vendere casa con mutuo acceso

Un problema comune riguarda la differenza fra costo totale del finanziamento e prezzo di vendita dell’immobile. Quando la casa viene venduta per meno del saldo residuo del mutuo, il soggetto dovrà per forza di cose coprire la differenza con dei fondi personali. Tale scenario è abbastanza noto. In gergo si parla di negative equity, cioè di equità negativa.

Ciò avviene perché i costi complessivi di un mutuo rappresentano sempre una maggiorazione rispetto al prezzo reale di un investimento immobiliare. E perché il mercato stesso è soggetto a imprevedibili fluttuazioni. Due immobili dal valore simile potrebbero presentare prezzi completamente diversi a distanza di pochi mesi, laddove i costi di finanziamento siano saliti o scesi per colpa dei tassi. O laddove i prezzi delle case siano crollati o impennati.

In alcuni Paesi esistono leggi ad hoc che offrono una sorta di tutela per i proprietari di case in situazioni di negative equity. Per esempio, in Australia, è attiva una garanzia chiamata No Negative Equity Guarantee che assicura che il mutuatario non debba mai restituire più di quanto vale la casa al momento del rimborso del finanziamento. Da noi in Italia non ci sono norme che proteggano direttamente dal negative equity.

È importante informare il finanziatore delle proprie intenzioni molto prima di vendere la casa. Potrebbero infatti esserci procedure specifiche da seguire. In alternativa, laddove possibile, si può anche valutare l’opzione dell’accollo del mutuo. Una modifica soggettiva, con cui il debitore cede a un terzo l’onere del debito. Il nuovo acquirente, in questo modo, subentrerà nella posizione debitoria del venditore verso il finanziatore. E serve però che il creditore aderisca all’accollo.

Sostituzione della garanzia o mutuo ponte

Per poter vendere l’immobile con mutuo, si parte sempre dalla richiesta del conteggio estintivo del finanziamento, per conoscere l’importo esatto del debito residuo e le eventuali penali per l’estinzione anticipata. In base a questi dati, si deve poi far valutare la casa per determinare il suo valore di mercato. Solo allora conviene mettere in vendita l’immobile e trovare un acquirente. Una volta trovato l’acquirente, vanno concordate lui le modalità di pagamento. Infine, con il rogito, il notaio si occuperà di estinguere il mutuo con il ricavato della vendita o di ratificare l’accollo.

In tanti, fra coloro che devono vendere un immobile con mutuo, procedono invece con la sostituzione del bene oggetto della garanzia ipotecaria iscritta dal mutuante per tutelarsi nel caso in cui le rate del finanziamento non venissero pagate. Sappiamo che quando il mutuatario non paga la banca può procedere con il pignoramento dell’immobile, che poi viene venduta all’asta. Così, nel caso in cui il mutuatario non possa estinguere il finanziamento, può anche trasferire l’ipoteca su un’altra unità immobiliare che non si ha intenzione di vendere. In questo modo è più semplice liberare la casa che si intende vendere.

Per chi desidera vendere una casa con mutuo, la sostituzione di garanzia rappresenta una soluzione più o meno sicura. Si tratta in pratica della possibilità di vendere casa senza estinguere il mutuo… Un’altra opzione, ancora poco diffusa in Italia, è quella di vendere casa con mutuo e comprarne un’altra attraverso il cosiddetto mutuo ponte.

Il mutuo ponte non è altro che un finanziamento di durata generalmente inferiore a ventiquattro mesi e del valore di non oltre il 60% dell’immobile. Tale mutuo offre una somma per comprare una nuova casa prima che la vendita di quella dismessa sia stata conclusa. Tutto ciò con le rate che sono costituite solamente dalla quota interessi. Poiché, di fatto, il rimborso del capitale avviene con i proventi dell’immobile venduto.