Risparmio sugli interessi con estinzione parziale del mutuo

Non è detto che l’estinzione parziale del mutuo porti a un risparmio concreto: la scelta è finanziariamente conveniente e logica solo in alcuni casi.

L’estinzione parziale di un mutuo consiste nel rimborsare una parte del capitale residuo in anticipo. Lo si fa per far diminuire l’importo ancora dovuto e ottenere così una riduzione degli interessi da pagare nel tempo. La conseguenza diretta di una simile strategia da parte del mutuatario è l’ottenimento di una rata più bassa, qualora si scelga di mantenere il programma di rimborso invariato. In base a ciò, ci si aspetta dunque un risparmio più o meno importante.

L’estinzione parziale e totale di un mutuo è regolata dal Testo Unico Bancario (TUB). In particolare dall’articolo 40, comma 1. Queste regole danno al mutuatario il diritto di rimborsare il mutuo, anche solo in parte, prima della scadenza naturale del contratto. E dal 2007, grazie all’introduzione della solita legge Bersani, l’estinzione anticipata di mutui per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa è stata agevolata con due novità normative. La prima: è stata eliminata la penale di estinzione anticipata per i mutui stipulati dal 2007 in poi. La seconda: anche per i mutui stipulati prima del 2007, le penali sono state parecchio ridotte.

C’è da notare, tuttavia, che l’impatto sostanziale sulla riduzione degli interessi totali dipende da quanto tempo è passato dall’inizio del mutuo. Nei mutui, nei primi anni, il rimborso mensile è composto principalmente dagli interessi. Dopodiché, nelle fasi finali, si rimborsa principalmente il capitale. Estinguere parzialmente il mutuo nelle fasi avanzate del finanziamento potrebbe quindi non ridurre molto gli interessi complessivi.

E non è tutto. Dopo aver calcolato quale potrebbe essere il risparmio effettivo sugli interessi, bisogna considerare anche altri aspetti, come i tassi attuali. Consideriamo l’esempio di un mutuatario che ha acceso un mutuo a tasso fisso prima del 2021, ovvero nel momento in cui gli interessi erano al minimo.

Estinzione parziale del mutuo: quando salta il risparmio sugli interessi

Chi ha stipulato il mutuo a un tasso fisso più basso rispetto ai tassi attuali sta ottenendo dal finanziatore condizioni assai vantaggiose. C’è chi per esempio paga il 2% di interesse. Quindi molto, molto di meno rispetto a chi paga intorno al 5%. E proprio a causa dei tassi più alti attuali, il valore effettivo del mutuo acceso anni fa è sceso. È come se il debito valesse meno per la banca dato che è diventato assai meno redditizio rispetto ai tassi attuali di mercato.

Di conseguenza per il creditore potrebbe essere conveniente chiudere il mutuo prima e riavere subito i soldi. Ma, appunto, se il mutuo è a tasso fisso, l’importo degli interessi è stato già determinato al momento della stipula. E ridurre il capitale residuo potrebbe non generare un risparmio significativo sugli interessi futuri, rendendo l’operazione davvero poco conveniente.

Se invece il mutuo è a tasso variabile, potrebbe in effetti esserci un risparmio sugli interessi futuri. Tuttavia, con i tassi attuali (che sono in discesa ma comunque elevati), l’impatto potrebbe essere minore rispetto alle aspettative. Inoltre, anche se la già citata legge Bersani ha eliminato le penali per l’estinzione anticipata dei mutui prima casa stipulati da allora, bisogna considerare altri costi aggiuntivi che potrebbero comunque essere legati all’operazione.

E poi c’è il problema della spesa necessaria per ottenere l’estinzione parziale del mutuo. Per abbattere parte del finanziamento potrebbe occorrere una somma ingente. Quindi, per non avere debiti, il mutuatario dovrebbe essere disposto a ridurre pesantemente la sua liquidità.

E, quindi, cosa fare? Una mente abituata ai meccanismi del mercato risponderebbe che chi si trova a rimborsare un mutuo a un tasso più basso rispetto a quello attuale dovrebbe solo pensare a come investire altrimenti l’eventuale liquidità disponibile. Meglio lasciar perdere l’idea dell’estinzione parziale e l’ipotetico risparmio sugli interessi? Sì, se si ha idea su come investire quei soldi.