Mutuo con deposito cauzionale: il debitore libero dal titolo esecutivo

Il mutuo con deposito cauzionale può essere sfruttato come titolo esecutivo. Ma solo se il contratto rispetta alcuni vincoli… ci vuole per forza un atto integrativo.

In un mutuo tradizionale, il finanziatore consegna immediatamente la somma stabilita al mutuatario. Tutta intera. Dopodiché, il debitore pagherà delle rate, così come previsto dal contratto, per il rimborso. Nel mutuo con deposito cauzionale, invece, le somme (in parte o in toto) vengono bloccate o tenute in deposito fino al verificarsi di certe condizioni. Non vengono quindi consegnate subito al mutuatario.

Il deposito cauzionale è insomma una forma di garanzia aggiuntiva per i finanziatori. Per esempio, un mutuatario chiede alla banca 150.000 euro: 100.000 per comprare una casa e altri 50.000 per ristrutturarla. Al momento dell’acquisto, la banca erogherà al richiedente solo 100.000. Cioè la somma utile per procedere con l’acquisto dell’immobile. Intanto però il mutuatario avrà già cominciato a pagare le rate del finanziamento su un importo totale di 150.000 euro e non di 100.000. Perché?

Perché gli altri 50.000 euro potrebbero essere stati trattenuti come deposito cauzionale. E poi depositati in un conto vincolato a nome del debitore presso la banca stessa. Tutto ciò se tra le parti sono state previste alcune condizioni precise. Capita per esempio che il finanziatore stabilisca che una parte dei fondi possa essere sbloccata e consegnata solo al verificarsi di determinate condizioni. Nel nostro esempio, ipotizziamo che i 50.000 saranno sbloccati solo quando il mutuatario fornirà al creditore tutti i documenti utili ad avviare dei lavori di ristrutturazione. In questo modo, il resto dei soldi arriverà solo quando il creditore otterrà tutte le garanzie richieste. Inoltre, l’ipoteca sull’immobile dovrà essere perfezionata e iscritta correttamente nei registri immobiliari.

Deposito cauzionale: il mutuo condizionato

Questo tipo di mutuo va stipulato tramite atto pubblico redatto da un notaio. E, tutte le condizioni, inclusi il deposito cauzionale e le modalità di svincolo, devono essere dettagliatamente specificate. C’è un però… I contratti standard dei mutui, ovvero le scrittura private autenticate o gli atti pubblici, non bastano. È sempre necessario avere un atto aggiuntivo, detto appunto atto integrativo, che sia redatto nella stessa forma del contratto principale. E tale atto deve attestare che le somme date in deposito cauzionale siano state effettivamente sbloccate e consegnate al mutuatario.

Se manca questo atto aggiuntivo, il semplice contratto di mutuo, anche se presentato come atto pubblico, non può essere usato come titolo esecutivo ai sensi dell’articolo 474 del Codice di Procedura Civile. Lo ribadisce una recente sentenza della Cassazione. Quindi, se in un mutuo è previsto un deposito cauzionale (cioè una somma di denaro o un’ipoteca come garanzia per l’adempimento delle obbligazioni contrattuali), non è comunque scontato che tale deposito sia a disposizione del creditore. Non siamo quindi di fronte a un titolo esecutivo.

Il titolo esecutivo è appunto un documento che conferisce al creditore il diritto di procedere all’esecuzione forzata nei confronti del debitore. Anche senza necessità di una preventiva sentenza. Tale istituto è disciplinato dal già citato articolo 474 del C.p.c.. La sentenza n. 12007 del maggio 2024, la Cassazione ha chiarito la necessità di verificare la presenza di un atto integrativo predisposto nella stessa forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata per attestare l’avvenuto svincolo delle somme concesse in deposito cauzionale in favore del mutuatario. Se manca questo atto, il mero contratto di mutuo stipulato con atto pubblico non avrebbe valore di titolo esecutivo.

Per la normativa vigente, si profilerebbe l’insussistenza di un’attuale obbligazione di restituzione di somme di denaro.. Si parla di mutuo condizionato quando si ha a che fare con una forma di accordo finanziario dove sono incluse delle norme particolari che ne determinano l’efficacia. Come per esempio ipoteche, garanzie o depositi cauzionali.