Vantaggi e limiti della surroga

Sembra proprio che la surroga dei mutui sia tornata di moda, ma la sua convenienza è soggetta a vari limiti.

Con i tassi di interesse attualmente più bassi, in tanti stanno pensando a una surroga. Tale operazione finanziaria, anche nota come portabilità del mutuo, permette ai mutuatari di trasferire i loro mutui ipotecari da una banca a un’altra per ottenere condizioni economiche più vantaggiose.

In pratica, il richiedente può trasferire il finanziamento dalla banca originaria a una nuova banca. E ha ovviamente senso laddove il nuovo referente possa essere in grado di offrire condizioni migliori. Come per esempio un tasso di interesse più basso o una durata più estesa del mutuo. L’attuale normativa stabilisce che la surroga debba essere gratuita per il mutuatario: i costi di istruttoria, perizia e notarili sono infatti a carico della nuova banca.

Questa operazione finanziaria è disciplinata dalla Legge Bersani del 2007 (decreto legge numero 7/2007, convertito dalla legge numero 40/2007). Un’importantissima legge che ha reso la surroga più conveniente eliminando vari costi per il mutuatario. Inoltre, va considerato anche l’articolo 120-quater del Testo Unico delle Leggi in materia bancaria e creditizia. Un articolo che stabilisce che non possano essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento.

Negli ultimi mesi, da quando i mutui a tasso fisso sono tornati spesso a essere più convenienti rispetto a quelli a tasso variabile, in tanti stanno pensando a una surroga. Passando dal tasso variabile al fisso si sa esattamente quanto pagherà ogni mese e si possono sfruttare tassi bassi. Da qui la prospettiva di un risparmio più o meno importante nel lungo periodo.

I limiti nascosti della surroga

La surroga del mutuo rivela molti vantaggi. Chi sta affrontando un mutuo a tasso variabile particolarmente oneroso (per esempio intorno al 5%), proprio grazie alla surroga può risparmiare qualcosina. Basta trasferire il proprio mutuo in un’altra banca, approfittando di un tasso fisso più basso. Ma va detto che dietro ogni surroga ci sono anche alcuni limiti e svantaggi da considerare. Innanzitutto, la Legge Bersani del 2007, pur semplificando la procedura di surroga e rendendola gratuita per i consumatori, non obbliga tutte le banche ad accettare ogni richiesta di passaggio.

Il finanziatore potrebbe quindi rifiutare la surroga se non ritiene che il mutuatario sia affidabile, cioè che abbia un profilo reddituale solido. Anche la prospettiva dei costi azzerati non è del tutto rispettata. In molti casi è infatti possibile andare incontro a costi associati alla perizia ipotecaria e ad altre spese amministrative.

Anche se la legge non impone dei limiti specifici e non esiste dunque un limite massimo alle richieste di portabilità del mutuo ci sono casi in cui i richiedenti non riescono a ottenere neanche la prima portabilità del mutuo. E poi ci sono casi di richiedenti che sono riusciti a trasferire il mutuo da un istituto a un altro anche tre o quattro volte…

Alcune banche, inoltre, sono solite trascendere il limite massimo di trenta giorni prima di accettare una surroga. E ciò significa che il richiedente potrebbe dover aspettare parecchio tempo prima di poter beneficiare delle nuove condizioni. Purtroppo, non è tutto… Pure se il tasso di interesse potrebbe risultare più basso, bisogna imparare a considerare anche altri costi come le commissioni e le assicurazioni sull’immobile. Ed è in questi casi che di norma si palesano i limiti che fanno della surroga un meccanismo ancora imperfetto.

Uno dei motivi per cui le banche rifiutano spesso una richiesta di surroga del mutuo è che il mutuatario richiede il trasferimento del mutuo troppo presto, ovvero poco tempo dopo averlo aperto o dopo l’ultima surroga (se già avvenuta). La legge non impone un limite di tempo tra i trasferimenti di mutuo. Ciononostante molte banche, per consuetudine, non accettano trasferimenti del mutuo se non sono trascorsi determinati periodi, come dodici mesi di pagamento regolare delle rate alla banca precedente.