I tre tipi di ipoteca, le differenze nel mutuo

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, che nelle sue tre forme permette al creditore di rivalersi su un bene, di solito un immobile, se il debitore non paga.

Non serve il consenso del debitore per esercitarla. Il creditore, con la firma del contratto di finanziamento, chiede e ottiene una garanzia, in modo tale da poter riprendere quanto gli spetta (o più) rispetto al debito non saldato. L’ipoteca attribuisce quindi al creditore la possibilità di un’azione esecutiva. Un grande potere. Attraverso quest’azione, chi presta soldi in finanziamento può poi espropriare, anche nei confronti di un terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del credito. Tutto ciò per soddisfarsi con prelazione sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Tre sono i caratteri fondamentali dell’ipoteca. E tre sono i tipi di ipoteca che vengono usati nei contratti di mutuo. Di norma, ovvero secondo quanto stabilito dagli artt. 2808 e seguenti del Codice Civile, l’istituto dell’ipoteca gode del carattere di indivisibilità. Ciò vuol dire, appunto, che tale strumento è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.

Lo strumento ha anche carattere di accessorietà. Si tratta del rapporto funzionale tra ipoteca e credito garantito dalla stessa azione di fideiussione, per cui il rapporto ipotecario è subordinato al rapporto obbligatorio. L’ipoteca gode anche di specialità: deve essere iscritta su beni specificatamente indicati e per una somma di denaro determinata. In modo che i beni vincolati dallo strumento a garanzia del credito possano essere immediatamente e facilmente individuati.

Come accennato, nel mondo dei mutui, esistono tre tipi di ipoteca. Quella volontaria, quella giudiziaria e quella legale. La prima è la più comune. Il passaggio fondamentale che serve a garantire il prestito per comprare casa. Ovvero, quella che nasce da un accordo tra le parti ma che, formalmente, si definisce come un atto di straordinaria amministrazione o un negozio giuridico unilaterale. Il classico esempio è appunto quello della concessione da parte del privato mutuatario alla banca mutuante dell’ipoteca volontaria su un bene immobile, a garanzia di un contratto di mutuo ipotecario.

Ipoteca, i tre caratteri e le tre forme

Il debitore che non ha altre garanzie da offrire accetta di presentare la propria casa come fideiussione per avere il finanziamento. E il creditore è d’accordo, si formalizza l’accordo davanti a un notaio. È quella forma di accordo che troviamo nei mutui immobiliari: la banca iscrive l’ipoteca sull’immobile che finanzia, e il contratto prende vita… In questo contesto, si fa anche una differenza fra ipoteca di primo e secondo grado.

Quella di primo grado è appunto la prima iscritta sul bene, su cui il creditore ha priorità assoluta: se il bene viene venduto, è il primo a essere pagato. Tale ipoteca è quella che di solito la banca iscrive quando concede un mutuo per comprare casa. E verte sull’immobile stesso da finanziare. L’ipoteca di secondo grado viene iscritta dopo una già esistente. E qui il creditore si accontenta di ciò che resta dopo che il primo ha preso la sua parte. Si usa, per esempio, per un mutuo integrativo: se un mutuatario ha già un mutuo e chiede altri soldi, la banca può iscrivere una seconda ipoteca.

L’ipoteca giudiziale è quella è più drammatica! Quella cioè che nasce da una sentenza, da un decreto, da un provvedimento del giudice… Non c’è accordo, c’è imposizione. Si usa quando qualcuno non paga e il creditore ottiene ragione in giudizio e ha libertà di rivalersi sui beni del debitore. Poi c’è l’ipoteca legale, che è la forma più antica delle tre. Quella prevista direttamente dalla legge, senza bisogno di accordi o sentenze. Per esempio, il venditore di una casa ha diritto all’ipoteca se non viene pagato. Oppure lo Stato può iscrivere ipoteca sui beni di un imputato. Legale perché, in certi casi, la garanzia è automatica!

Tutte queste ipoteche hanno caratteristiche comuni. Cioè quelle che abbiamo già citato: l’accessorietà (dipendono dal credito), specialità (devono essere su beni specifici), e indivisibilità (valgono sull’intero bene, anche se il debito è parziale). E durano di norma vent’anni, salvo rinnovo. Quando il mutuo è estinto, si cancellano.