La terza via tra l’affitto e l’acquisto con mutuo

Pur essendo ancora poco note, le offerte rent to buy stanno diventando sempre più diffuse: è una formula ibrida fra affitto e acquisto.

Il rent to buy, in ambito immobiliare, è un affitto propedeutico all’acquisto. Tipo un leasing. Una soluzione interessante per chi vuole comprare casa ma non è ancora pronto per un mutuo. Grazie a questa strategia di acquisto si può avere un accesso graduale alla proprietà di un immobile. L’interessato può abitare subito l’immobile e decidere in seguito se comprarlo. Ma conviene davvero?

In questo tipo di contratto una quota dell’affitto viene considerata come anticipo sull’acquisto. In altre parole: una parte del canone va a scalare sul prezzo finale. Ma l’acquisto non è obbligatorio (a meno che non ci sia una nota aggiunta di comune accordo nel contratto). Si tratta dunque di una soluzione flessibile, utile a chi non vuole abitare solo in affitto ma ha difficoltà a richiedere un mutuo. Un’altra caratteristica di questo contratto il prezzo bloccato. Il che potrebbe essere anche uno svantaggio: se il mercato scende, infatti, l’affittuario potrebbe pagare più del valore reale dell’immobile.

Il rent to buy rappresenta un rischio sia per il venditore che per il potenziale acquirente. Se l’inquilino non compra, per esempio, l’immobile potrebbe restare occupato e potrebbe quindi servire uno sfratto. Per l’affittuario il problema principale è quello dei costi persi. La parte del canone destinata all’affitto puro non deve infatti essere restituita se l’affittuario poi non vuole più acquistare.

Le difficoltà di passare dall’affitto al rent to buy

Alla base di tale tipo di formula si nasconde sempre una complessità contrattuale. In questo senso, per tutelarsi, è fondamentale trascrivere il contratto nei registri immobiliare. Ci vuole il supporto di un notaio. E magari anche di un bravo consulente immobiliare. Il mutuo può sembrare più impegnativo, ma ci sono alcune strategie che permettono di saltare la fase dell’affitto e diventare proprietari direttamente, anche senza passare dal rent to buy.

Ci si può approcciare al finanziamento per acquistare casa con un mutuo agevolato… Chi ha i requisiti, può accedere ai mutui con garanzie statali (come per esempio il Fondo Consap per under 36), che riducono l’anticipo richiesto e facilitano l’accesso al credito. Oppure ci si può basare su un garante. In alternativa si può anche cercare un mutuo per immobili venduti in aste giudiziarie o per acquisto “su carta”, cioè di nuove costruzioni, bloccando un immobile in costruzione con un piccolo anticipo e pagamenti dilazionati fino al rogito.

Con un mutuo si ha accesso alla proprietà immediata, mentre nel rent to buy il titolo di proprietario per chi paga arriva solo alla fine del contratto. Anche a livello fiscale, il mutuo ha i suoi vantaggi… gli interessi passivi del mutuo sono infatti in parte detraibili, mentre i canoni del rent to buy non lo sono. Infine, il mutuo è regolato da norme consolidate e trasparenti. Il rent to buy, invece, pur essendo disciplinato dal D.L. 133/2014, può essere più complesso dar forma a maggiori incertezze e possibilità di controversie.