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Per l’ottenimento di un mutuo è fondamentale poter accertare lo stato legittimo di un immobile. Le novità in materia.
Il concetto, spesso poco considerato e relegato fra le formalità burocratiche accessorie da sostenere durante la richiesta di un finanziamento per l’acquisto di una casa, viene oggi riscoperto e rivalutato. Una sentenza di una Corte di Appello ha infatti sottolineato l’importanza dello stato legittimo: un presupposto fondamentale nella valutazione per l’ottenimento di un mutuo.
I periti bancari, incaricati di stimare il valore degli immobili, devono porsi il problema della loro regolarità? Quando si parla di stato legittimo, ci si riferisce appunto alla conformità dell’immobile rispetto alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti. E tale conformità si può ottenere anche con un’opportuna verifica da parte del perito bancario. La valutazione è quindi fondamentale. Innanzitutto perché incide direttamente sul valore dell’immobile e sulla possibilità di ottenere il finanziamento.
Qualora un immobile presentasse degli abusi edilizi o delle difformità rispetto alle autorizzazioni urbanistiche, il suo valore dovrebbe scendere o essere compromesso. Nei casi più gravi, la casa potrebbe anche risultare invendibile. E la Corte di Appello di Napoli ha di recente stabilito che una stima senza la verifica della regolarità urbanistica non ha senso.
Secondo la pronuncia, un immobile abusivo non può essere considerato una garanzia adeguata per la banca. Il finanziatore utilizza infatti l’immobile come garanzia per il mutuo. E se il valore stimato del bene immobile è inferiore al prezzo di acquisto, la banca potrebbe concedere al mutuatario un importo più basso. E qui entra in gioco il perito, chiamato a controllare che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche e catastali. Se ci sono abusi edilizi, la banca potrebbe facilmente rifiutare la richiesta di concessione del finanziamento.
In pratico lo stato legittimo è imprescindibile per la determinazione del Loan-to-Value. In altre parole, il valore dell’immobile (dato anche dalla sua legittimità) influisce sulla percentuale di mutuo che il finanziamento può concedere. E una valutazione accurata può sempre aiutare a mettersi al riparo da problemi futuri. Come, per esempio, la difficoltà nella vendita dell’immobile o il rischio di una svalutazione imprevista.
La Corte di Appello di Napoli, con la sentenza del 6 dicembre 2024, ha appunto stabilito un principio molto importante per la valutazione degli immobili che precede ogni richiesta di mutuo. Secondo la Corte, non ha troppo senso stimare il valore di un immobile senza verificare la sua regolarità urbanistico-edilizia, poiché un immobile abusivo risulta alla fine invendibile e quindi di scarso o nullo valore commerciale.
La sentenza ha sottolineato che anche nel caso in cui perito bancario non dovesse essere stato incaricato di verificare la regolarità urbanistica, dovrebbero in ogni caso informare la banca mutuante di tutte le eventuali problematiche connesse all’immobile. Per esempio, nel caso della presenza di una pratica di condono, la notizia dovrebbe essere segnalata.
Una perizia non può essere completa senza analisi della conformità urbanistica ed edilizia. La banca deve quindi capire se la casa è a norma. Vanno evidenziati vincoli e abusi. Solo a quel punto ha senso soffermarsi su altri particolari utili a determinare una stima del valore, come l’ubicazione e le caratteristiche strutturali. La Corte ha anche suggerito di tenere conto dell’impatto del deprezzamento legato al decoro architettonico.
Lo stato legittimo dell’immobile (art. 9.bis c.1-bis DPR 380/01) contiene tutte le informazioni formali e sostanziali relative ai profili di regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile o dell’unità immobiliare. E deve estendersi ai profili di tutte le norme di settore e speciali in materia edilizia e urbanistica. Nel mutuo ipotecario, il perito incaricato dal creditore, deve quindi preoccuparsi anche di questa valutazione.
Esperto di economia e finanza con una competenza consolidata nella redazione di articoli su temi economici, fiscali e finanziari.
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