Seconda casa: imposta sostitutiva e tassi

Per accedere al mutuo per l’acquisto di una seconda casa bisogna mettere in conto delle spese extra: decadono agevolazioni e sconti.

Pur non dovendo considerare limiti sulla categoria catastale dell’immobile, come invece succede per ottenere le agevolazioni previste per i mutui prima casa, il mutuo per la seconda casa va considerato come un finanziamento propedeutico a un investimento. In questo senso, è un prestito mediamente più gravoso in termini di interessi e sempre scollegato da incentivi e agevolazioni.

Di base, è possibile richiedere un mutuo anche per immobili di lusso o situati al di fuori del proprio Comune di residenza. La seconda casa può essere infatti un appoggio dove passare le vacenze, un immobile da affittare per generare reddito o un semplice investimento per il futuro. Proprio in quest’ottica, i mutui per la seconda casa esprimono tassi di interesse più alti rispetto a quelli per la prima abitazione. Inoltre, come anticipato, non beneficiano delle stesse agevolazioni fiscali.

La prima differenza riguarda l’imposta. Per la seconda casa, l’imposta sostitutiva è del 2% sull’importo del mutuo, mentre per la prima casa è dello 0,25%. Rispetto al capitale totale erogabile, le banche tendono a finanziare in media fino all’60% del valore dell’immobile per la seconda casa, arrivando al massimo all’80%. Per l’abitazione principale, invece, si può arrivare anche oltre tale percentuale.

Spese accessorie, tassi e interessi passivi: cosa cambia per il mutuo per la seconda casa

Sul mutuo seconda casa, inoltre, non è possibile beneficiare della detrazione sugli interessi passivi. Il mutuatario, dunque, non può ridurre l’importo delle imposte da pagare dichiarando gli interessi versati sul mutuo della seconda abitazine nella dichiarazione dei redditi. E ciò rende il finanziamento meno vantaggioso rispetto a quello per la prima abitazione, dato che i costi totali, inclusi gli interessi, non beneficiano di alcun alleggerimento fiscale.

Bisogna far attenzione anche alle spese accessorie. Le spese notarili e le imposte sono quasi sempre più alte per la seconda casa. Inoltre, esulando i costi del finanziamento, si è anche soggetti all’IMU, che è un’imposta che non si applica alla prima casa. Le spese di istruttoria dovrebbero oscillare tra i 600 e gli 850 euro. Vanno poi considerate le spese di perizia (intorno ai 300 euro). Poi ci sono i costi della polizza assicurativa (dai 300 e i 475 euro circa). Per quanto concerne le spese notarili, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio se l’acquirente richiede esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore.

Oggi, il TAEG medio per l’acquisto di una seconda casa varia dal 3 al 4%. Ma, di solito, al momento della richiesta, è importante chiarire con il finanziatore la finalità dell’acquisto. Bisogna in pratica rivelare qualora il secondo immobile di proprietà sarà destinato a uso personale, a residenza per passare le vacanze o per investimento (per essere rivenduta o affittata). La finalità del mutuatario può infatti influenzare le condizioni del mutuo. Rivolgersi a fin-tech e a creditori online potrebbe essere una soluzione per confrontarsi con tassi agevolati o condizioni personalizzate.

Quando l’immobile viene acquistato per generare un reddito, per esempio per essere affittato, i creditori possono applicare tassi di interesse più alti. Banche e finanziarie considerano infatti questo tipo di mutuo più rischioso, per il fatto che i guadagni derivati dall’investimento non sono garantiti. Dato che gli introiti derivanti dall’affitto possono variare vanno interpretati come dati scarsamente vincolanti sulla capacità di rimborso. Inoltre, se la seconda abitazione si trova in una località con valore di mercato fluttuante, oppure necessita di lavori di ristrutturazione consistenti, potrebbero essere applicati tassi più alti per coprire tutti i rischi associati al finanziamento.