Mutuo: l’ISC va inserito o no nel contratto?

L’ISC è l’indicatore sintetico di costo: è un parametro che va sempre inserito nel contratto di un mutuo? La risposta della Cassazione.

L’indicatore sintetico di costo (ISC) è un parametro che misura del costo complessivo di un mutuo, esprimendosi sotto forma di percentuale annua. Include tutti i costi associati al mutuo, quindi interessi, spese di istruttoria, perizia, assicurazione e altre possibili commissioni.

L’ISC è fondamentale proprio perché offre una visione chiara, intuitiva e completa del costo totale del finanziamento. Tramite questo parametro, il mutuatario può facilmente rendersi conto di quanto un’offerta gli è conveniente. E proprio tramite l’ISC può poi confrontare senza problemi e velocemente diverse offerte di mutuo. Tuttavia, essendo un indicatore sintetico, può variare molto velocemente. Muta in base alle condizioni economiche generali e alla politica dell’ente creditizio. Proprio per questo non tutte le banche e le finanziarie includono l’ISC nel contratto.

Ma è giusto che non lo facciano? Ebbene, anche per la giurisprudenza l’indicatore sintetico di costo va considerato sempre come un parametro esterno al contratto di mutuo. In pratica, non può far parte integrante del contratto stesso. E non è in realtà un grosso problema per i clienti. Anche perché, a ben vedere, l’ISC è sostanzialmente coincidente con il tasso annuo effettivo globale (TAEG), che misura il costo totale del mutuo, e che invece va inserito nel contratto.

La vera funzione dell’ISC e il suo peso nel contratto di mutuo

La funzione dell’ISC è puramente informativa per il cliente della banca: dà un’utile misura del costo del mutuo, anche se provvisoria. Utilità a parte, la legge non prevede sanzioni di nullità in caso di violazione di questo indicatore, come stabilito dalla Cassazione con ordinanza del 9 settembre 2022, n. 26585.

Quindi, anche se l’ISC è utile per confrontare diverse offerte di mutuo, la sua violazione non comporta conseguenze legali significative per la banca o la finanziaria, dato che non può essere considerato un parametro vincolante. La sua funzione principale è quella di fornire informazioni chiare e trasparenti al cliente riguardo al costo totale del mutuo o del prestito. Ha un obiettivo informativo. Quindi, chi presta soldi con un finanziamento o un mutuo deve fornire l’ISC corretto, ma non deve basarsi su di esso per la definizione dei costi reali del prestito. Né può essere attaccato se ha fornito un indicatore poco obiettivo.

Mettiamo che la banca commetta degli errori nella definizione dell’indicatore oppure delle omissioni, più o meno gravi, nel calcolo o nella comunicazione dell’ISC… Ebbene, non ci sarebbe illecito, perché la percentuale non vincola contrattualmente. E non determina sanzioni per la sua violazione.

Pur volendo, l’indicatore non può esprimere precisione totale. Questo perché alcuni costi legati al mutuo possono variare nel tempo. Per esempio, succede con le spese di gestione e le commissioni. Inoltre, il calcolo dell’ISC si basa su alcune assunzioni e stime che potrebbero non riflettere in modo preciso la realtà futura del finanziamento. Infine, vanno considerate le spese opzionali o le penalità per il rimborso anticipato, che giocoforza non possono essere inserite come dati precisi nel calcolo.