Mutui a elevato LTV: chi li richiede

La sigla LTV sta loan to value, ovvero il rapporto tra l’importo del mutuo concesso e il valore del bene a garanzia del finanziamento.

L’indicatore LTV è particolarmente importante nel mercato mutui ipotecari, dato che viene usato per valutare il livello di rischio associato al prestito. Per calcolare il loan to value bisogna dividere l’importo del mutuo richiesto per il valore dell’immobile e moltiplicare il risultato per 100. Dunque, per un immobile dal valore stimato di 200.000 euro, con un finanziamento concesso di 160.000 euro, l’LTV sarà dell’80%.

Detta in alte parole, un mutuo a elevato LTV è un finanziamento in cui la il creditore concede un prestito che copre una percentuale molto alta del valore dell’immobile, spesso superiore all’80%. Si tratta di una tipologia di mutuo particolarmente richiesta da chi acquista la prima casa. Quindi soprattutto giovani e single, cioè da coloro che, di norma, non hanno a disposizione risparmi sufficienti per un investimento immediato importante.

I fatti dicono, però, che anche i meno giovani stanno puntando sui mutui a elevato LTV. Nel 2024, la quota di mutuatari over 36 anni che hanno scelto un mutuo a più dell’80% è aumentata. E i finanziamenti per la casa a elevato TVP hanno rappresentato, l’anno scorso, il 52,9% del totale. In generale, è cresciuto anche numero di persone che richiedono il mutuo da sole. Sempre più single, dunque, puntano a prendere casa di proprietà attraverso un finanziamento. Un dato che evoca un importante cambiamento sociale ed economico.

LTV elevato nei mutui: numeri in crescita

Per il creditore offrire un finanziamento corrispondente al valore di più dell’80% del prezzo dell’immobile comporta ovviamente un rischio più alto. In caso di insolvenza del richiedente, infatti, la vendita dell’immobile potrebbe non coprire interamente il debito. Ecco perché la consuetudine impone che i mutui con un LTV alto siano generalmente associati a tassi di interesse più elevati. Oppure a condizioni di rimborso più stringenti.

Chi punta a risparmiare guarda soprattutto ai mutui con LTV basso, cioè inferiore al 60-70%. Ma tassi di interesse più alti e le condizioni generali meno incoraggianti non trattengono il mutuatario che non ha a disposizione fondi sufficienti a pagare più di un quarto del valore dell’immobile. Di conseguenza, anche le banche e gli istituti di credito non tradizionali hanno imparato a offrire condizioni più flessibili.

Per esempio, molti mutui con LTV superiori al 90% richiedono la sottoscrizione di una polizza assicurativa aggiuntiva, ossia una copertura rischio insolvenza. Ed è sempre possibile gestire l’ammortamento del mutuo, per ridurre progressivamente l’importo residuo del debito. Infine, in gioco c’è anche la possibilità di effettuare rivalutazioni dell’immobile o di rinegoziare le condizioni del mutuo.

Oggi, senza mutuo, è impossibile comprare una casa. E anche i mutui tradizioni non sembrano più in grado di soddisfare le esigenze dei richiedenti. Il problema sta nell’evidente squilibrio fra il potere d’acquisto dei mutuatari e il prezzo medio degli immobili, che continua a crescere da troppi anni.