Flipping loan, rischi e tassazione

Negli ultimi anni si sente sempre più spesso parlare di flipping loan, mutuo ponte e rifinanziamenti dei prestiti ipotecari. Ecco con cosa abbiamo a che fare.

Il flipping è una pratica ormai abbastanza nota anche in Italia. Tutto ciò grazie allo straordinario sviluppo del settore delle ristrutturazioni immobiliari. Un fenomeno connesso al boom che si è registrato negli scorsi anni delle agevolazioni fiscali per il recupero edilizio delle case vecchie e più inefficienti dal punto di vista energetico. Dopodiché, ha di certo contribuito anche il successo dei programmi televisivi statunitensi dedicati alla pratica.

Il flipping, in sostanza, consiste nell’acquisto di una casa da ristrutturare e poi rivendere in tempi brevi. Con l’ovvio fine di poter trarre il massimo del profitto dalla transazione. Ma il termine flipping può anche riferirsi all’acquisto di un qualsiasi altro strumento finanziario, da rivendere nel breve termine per ottenere un rapido guadagno…

Le tempistiche, nell’house flipping, giocano un ruolo cruciale. Dall’acquisto dell’immobile alla rivendita deve passare meno tempo possibile. Questo per poter scongiurare l’esposizione del bene agli istituti di credito. E per evitare di corrispondere gli interessi del mutuo e perdere così la liquidità utile a poter portare avanti altri affari. Chi opera il flipping si impegna dunque ad acquistare un immobile con un mutuo, ma lo fa con l’obiettivo di rivendere la proprietà prima di dover cominciare a pagare o a subire il peso reale del finanziamento.

E qui entra in gioco il flipping loan che è un finanziamento a breve termine per acquistare, ristrutturare e rivendere rapidamente un immobile con profitto. Di norma si tratta di un rifinanziamento di un prestito ipotecario (cioè di un prestito garantito dalla casa di una mutuatario). Un finanziamento pensato e sfruttato principalmente per progetti di investimento immobiliare di questo tipo… E non deve stupire che il flipping loan, negli Stati Uniti, si sia trasformato negli Stati Uniti in un complicato gioco di prestigio con cui mediatori e creditori puntano a guadagnare sfruttando le commissioni sul rifinanziamento.

Flipping loan: perché è pericoloso

Tutte le volte che si parla di rifinanziamenti che non offrono alcun reale vantaggio per il mutuatario siamo ovviamente al cospetto di pratiche scorrette. E il prestito ipotecario a breve termine, di norma utilizzato per finanziare progetti di house flipping, rappresenta oggi uno degli strumenti finanziari più sfruttati dai creditori e dalle banche in generale per guadagnare sui consumatori.

I prestiti ipotecari a breve termine si rivelano infatti particolarmente costosi, proprio a causa delle commissioni nascoste e degli interessi elevati. Chi cerca di guadagnare con il flipping immobiliare deve tuttavia piegarsi a simili contratti. Perché? Principalmente perché ha bisogno di ottenere fondi elevati e costanti, proprio per poter acquistare nuove proprietà e ristrutturarle in tempi brevi.

Prima e dopo l’esplosione della bolla immobiliare americana il flipping load è stato appunto inteso come un rifinanziamento del mutuo con una scadenza molto breve, dove il valore del prestito può essere “mangiato” da commissioni nascoste. E dato che il flipping e, di conseguenza, i flipping loan, si stanno diffondendo anche in Italia, è bene ricordare quanto questo tipo di prestito possa essere rischioso.

Non c’è nulla di illegale in tale fattispecie. Ma bisogna sapere che un simile mutuo richiede una gestione attenta per evitare problemi finanziari. In Italia si può praticare senza problemi il flipping loan, eppure è importante essere consapevoli dei rischi a esso collegati. Pur non essendo richieste specifiche competenze, qualifiche o iscrizioni ad albi professionali per fare il flipping immobiliare, è bene sapere che queste operazioni richiedono finanziamenti veloci e rischiosi.

La normativa italiana

Di norma, un mutuo per il flipping è indispensabile, dato che per comprare e vendere occorre una liquidità pari il 25% del valore dell’immobile che si vuole acquistare. Questi soldi servono per far fronte alla caparra (di norma corrispondente al 10 o il 15% del valore dell’immobile) per poter sostenere le spese del notaio, delle tasse e poi della ristrutturazione.

Chi pratica il flipping va anche incontro alla tassazione sulle plusvalenze. Per la legge italiana, chi vende un immobile dopo più di cinque anni non paga tasse sulla plusvalenza (cioè sul profitto dalla vendita). Se invece si vende entro cinque anni, bisogna parare il 26% di tasse sulla plusvalenza. I professionisti possono invece considerare le plusvalenze come reddito d’impresa. Quindi il loro guadagno è tassato dal 24% al 43%, a seconda del reddito. Sulle ristrutturazioni si paga sempre l’IVA. Per i privati, in assenza di detrazioni fiscali, va messa in conto un’IVA del 22%,

Spesso si confonde il flipping loan con il mutuo ponte. Anche se entrambi sono prestiti a breve termine, hanno scopi diversi. Il mutuo ponte serve principalmente per finanziare l’acquisto di una nuova casa prima di vendere quella vecchia. Quindi, aiuta a vendere un immobile e comprare un nuovo immobile contemporaneamente. Come il flipping loan è però un prestito a breve termine (solitamente fino a dodici mesi). Il flipping loan si concretizza spesso in un prestito “hard-money”, cioè un finanziamento a breve termine con ipoteca o con capitale come garanzia. Si tratta di mutui offerti da finanziatori privati ​​o gruppi di investitori. In alternativa si sfrutta una seconda ipoteca che consente di prendere in prestito denaro a fronte del capitale che si ha accumulato col valore della prima casa.