Esecuzioni forzate immobiliari legate a mutui con clausole abusive

Arriva una sentenza che rafforza la protezione del consumatore contro le ingiustizie contrattuali e le clausole abusive nei mutui.

Si parla di clausole abusive quando si riscontrano condizioni contrattuali imposte da una parte. Di solito, dal creditore o da una società finanziaria. Più specificatamente, si tratta di clausole non negoziate individualmente o che causano un evidente squilibrio a danno del consumatore. L’abuso c’è anche se il contratto viola il principio di buona fede.

Gli esempi più comuni riguardano le penali sproporzionate che alcune banche impongono in caso di ritardo nei pagamenti nelle rate del mutuo. Oppure degli interessi moratori eccessivi. O, ancora: clausole che impediscono la contestazione del debito o procedure esecutive troppo rapide o automatiche. Spesso gli ufficiali giudiziari, i notai e i giudici dell’esecuzione procedono con troppa fretta: se la banca ordina una messa in vendita dell’immobile ipotecato, loro partono in quarta. Ma l’UE afferma che bisogna fare attenzione, specie se pendono procedimenti sulle clausole del mutuo.

La situazione è stata affrontata da una sentenza della Grande Sezione della Corte di Giustizia UE nella causa C-351/23 (24 giugno 2025). Una pronuncia che rappresenta un punto di svolta nella tutela dei consumatori coinvolti in esecuzioni forzate immobiliari legate a mutui con clausole abusive.

La causa ha coinvolto una coppia slovacca alle prese con un contratto di mutuo ipotecario. A causa di ritardi nei pagamenti, la banca aveva fatto scattare l’esecuzione forzata, con conseguente vendita all’asta stragiudiziale dell’abitazione. La coppia, però, già avviato un procedimento giudiziario per sospendere l’esecuzione, sostenendo che il contratto conteneva delle clausole abusive. Ciononostante, la casa è stata venduta e la nuova proprietaria ha chiesto lo sfratto.

Mutui con clausole abusive: l’UE ferma lo sfratto dopo l’asta

La Corte ha affermato che il consumatore può contestare il trasferimento di proprietà dell’immobile anche dopo la vendita. Ne ha il diritto in tre casi. Il primo: se ha avviato un procedimento giudiziario per far valere l’abusività delle clausole. Poi, se l’acquirente era a conoscenza di tale procedimento. E, soprattutto, se esistevano indizi concreti sul carattere abusivo delle clausole.

La Corte UE ha anche stabilito che la tutela giurisdizionale deve essere effettiva. In pratica, non basta che il consumatore abbia avuto solo teoricamente la possibilità di agire… deve aver tempo e modo di farlo concretamente. Richiamandosi alla direttiva UE sulle clausole abusive (93/13/CEE) e alla Carta dei diritti fondamentali dell’UE, la Corte ha ribadito che bisogna garantire al consumatore un controllo giudiziario reale, anche dopo l’esecuzione forzata.

Quindi anche se un giudice ha deciso che la casa sarà messa all’asta, il consumatore può recuperarne il possesso, nel caso in cui i suoi diritti siano stati violati. Anche in Italia il consumatore può impugnare la vendita della propria casa se sta contestando in giudizio il mutuo per clausole abusive e se chi ha acquistato l’immobile era al corrente della controversia.

I giudici, in generale, non possono dunque chiudere il caso automaticamente solo perché la vendita è già avvenuta. Ogni volta dovranno accertare se la procedura abbia o meno violato i diritti del consumatore. Ovviamente il principio stabilito dalla Corte vale anche in assenza di una norma nazionale specifica. Discendendo dal diritto europeo, ha valore superiore.