Equity loan: strumento a metà strada fra mutuo e credito al consumo

L’equity loan non è un mutuo e non è solo uno strumento di credito al consumo: a chi si rivolge e com’è strutturato.

Tale strumento, sviluppatosi dapprima in contesto anglosassone, è stato introdotto in Italia solo nel 2005 grazie alla legge 248. Viene interpretato come un credito concesso con finalità di consumo senza vincoli di destinazione e riservato a proprietari di immobili (spesso con più di sessant’anni di età). Il richiedente può dunque ottenere un prestito con cui finanziare investimenti o consumi sfruttando il proprio immobile come garanzia.

Per questo gli equity loan vengono descritti come contratti ibridi, un po’ simili ai mutui e un po’ ai classici crediti al consumo. In questo senso, lo strumento è anche noto anche come prestito ipotecario o secondo mutuo. I proprietari di immobili, infatti, possono ottenere denaro utilizzando l’equity accumulata nella loro proprietà. Per equity s’intende la differenza tra il valore di mercato attuale della proprietà e l’importo ancora dovuto sul mutuo.

L’importo che si può ottenere dipende quindi dal valore di mercato dell’abitazione e dall’importo residuo del mutuo. Di solito, i tassi di interesse sono fissi e risultano mediamente più bassi rispetto ad altri tipi di debito. E, come anticipato, non ci sono vincoli precisi per l’uso dei fondi. Gli scopi del finanziamento possono inerire investimenti, esigenti personali, spese impreviste, ristrutturazioni, spese educative.

Tutti i vantaggi dell’equity loan

L’equity loan, rispetto ad altri finanziamenti, dà un accesso relativamente rapido a un certa liquidità. Si tratta quindi di ricevere un importo in un’unica soluzione, proprio come in un prestito personale, che può essere utile per qualsiasi tipo di spesa. L’altro importante vantaggio è che, rispetto ai crediti al consumo, i tassi di interesse del secondo mutuo possono essere assai più competitivi.

Il rischio più grande è quello della perdita della proprietà. In pratica, se non si riesce a rimborsare il prestito secondo i criteri stabiliti dal contratto, il creditore potrebbe procedere alla vendita della proprietà per recuperare il dovuto. Potrebbero poi esserci altre spese di gestione e commissioni per l’apertura del prestito.

Di base esistono due tipologie standard per l’equity loan. Il lifetime montage e l’home reversion. La prima fattispecie, ovvero il lifetime montage è anche noto come prestito ipotecario vitalizio, con rimborso del finanziamento che avviene in un’unica soluzione e senza spesa al momento dell’apertura del prestito. A garantire il finanziamento è di fatto l’ipoteca sulla casa. Durante la durata del prestito, il mutuatario non può affittare la casa e deve anche impegnarsi a mantenerla in buono stato. Poi, quando il mutuatario muore, il creditore gode del diritto di vendere il bene se gli eredi non intervengono pagando quanto richiesto.

Con l’home reversion il mutuatario vende all’ente creditizio il suo bene immobiliare in cambio di una somma di denaro o di un vitalizio. L’importo varia fra il 30 e il 65% della proprietà ceduta. Funziona come una nuda proprietà. Il richiedente può dunque continuare a vivere nella casa, ma alla sua morte l’immobile finirà in mano ai creditori.