Deducibilità mutuo e diritto di superficie

L’AdE avverte che non è possibile detrarre integralmente gli interessi passivi in caso di un mutuo legato a un diritto di superficie.

Il diritto di superficie è un diritto reale che permette di costruire o mantenere un edificio su un terreno di proprietà altrui. L’esempio classico è quello di una società o di un ente che concede a terzi il diritto di superficie per far costruire abitazioni, installare impianti fotovoltaici o altro, ricevendo un affitto. Cioè un canone periodico.

Rispetto al mercato immobiliare, capita non di rado che un Comune o una società privata in possesso di un terreno possano affittarlo per far costruire unità immobiliari. In questo modo, sarà possibile costruire e mantenere un immobile su un determinato terreno senza diventarne proprietari.

E cosa succede se un soggetto ha appunto bisogno di un finanziamento per costruire l’abitazione su un terreno non di proprietà? Le banche possono comunque concedere al richiedente un mutuo ipotecario, cioè garantito con l’abitazione stessa. Ma il terreno non potrà mai fare parte della garanzia.

In questi casi, però, gli interessi passivi del mutuo non saranno deducibili integralmente sul 730, perché il diritto di superficie non si configura come un acquisto immobiliare tradizionale. Di conseguenza, gli interessi passivi possono essere dedotti solamente entro i limiti ordinari, che si calcolano in base al ROL, cioè il risultato operativo lordo dell’azienda.

Interessi passivi da dedurre e diritto di superficie: la risposta dell’AdE

La normativa vigente consente la deduzione integrale degli interessi passivi sui mutui ipotecari solamente se gli immobili acquistati sono destinati alla locazione, cioè all’affitto. Il diritto di superficie, anche se genera reddito, non è considerato equivalente alla locazione.

L’Agenzia delle Entrate, nel messaggio n.110 del 16 aprile 2025, ha illustrato questa fattispecie per rispondere a un interpello formulato da una società che intendeva acquistare dei terreni da concedere a terzi in diritto di superficie, a carattere temporaneo, per l’installazione di impianti fotovoltaici. Ovviamente, dietro pagamento di un canone periodico per l’intera durata del diritto medesimo. L’acquisto in questione sarebbe stato finanziato da mutui, garantiti da ipoteca sui medesimi immobili. E la società domandava, appunto, se era possibile dedurre in misura integrale gli interessi passivi relativi a tali finanziamenti, anziché entro i limiti stabiliti dall’art.96 del D.P.R. 917/1986 – TUIR.

L’AdE ha risposto che che ai fini della piena deducibilità degli interessi passivi derivanti dai mutui per l’acquisto di immobili da locare, la costituzione del diritto di superficie non può essere assimilata a un contratto di locazione. Tutto ciò in base all’art.1, co.36, della legge 244/2007. Una norma che prende in considerazione esclusivamente l’istituto della locazione.