Tutti i casi in cui la banca può pignorare un immobile

I cinque motivi per cui una banca può arrivare a pignorare la casa. I pericoli da considerare con il mutuo.

La banca presta del denaro al mutuatario per aiutarlo ad acquistare un immobile. Firmando il contratto di finanziamento il mutuatario diventa però un debitore. E se un debitore non riesce a rispettare le rate del mutuo, il bene può essere sottratto. Possiamo isolare cinque motivi che potrebbero spingere il creditore a pignorare la casa.

Il pignoramento va inteso come una procedura legale che consente al creditore di aggredire i beni del debitore per recuperare il denaro che gli è dovuto. Tutto ciò solo in presenza di un titolo esecutivo che dimostri l’esistenza del debito, come per esempio una sentenza del tribunale o un decreto ingiuntivo. Dopo la notifica dell’atto di precetto il debitore ha dieci giorni di tempo per saldare il sospeso. In caso contrario, la banca può procedere con il pignoramento dell’immobile, che verrà poi messo all’asta per soddisfare il suo credito.

La prima causa di pignoramento rimanda al mancato pagamento delle rate del mutuo. Quando il debitore smette di pagare le rate, la banca potrebbe avviare un’azione legale per recuperare il credito. Di norma, gli istituti di credito concedono un certo margine di tolleranza. Si parla di almeno sei rate non pagate. Superato questo limite, parte il procedimento esecutivo.

La legge protegge la prima casa dal pignoramento da parte del fisco ma non dalle banche o da altre entità private. Ecco perché un istituto di credito può pignorare una casa, anche se si tratta di un immobile principale.

La seconda causa che può spingere la banca a pignorare la casa del mutuatario è la perdita di reddito con la conseguente impossibilità di rinegoziare il mutuo. Il mutuatario che perde il lavoro o subisce un grave ridimensionamento finanziario può trovarsi in difficoltà a rispettare il proprio piano di rimborso. E se l’istituto di credito dovesse rifiutare di rinegoziare il mutuo, il pignoramento potrebbe diventare un’ipotesi più concreta.

Perdere la casa: i casi in cui la banca può pignorare il bene

La terza causa della perdita di un immobile per pignoramento può essere l’uso illecito. Allorquando la casa acquistata con il mutuo venisse destinata ad attività illecite o viene affittata senza rispettare gli obblighi contrattuali, la banca potrebbe anche intervenire per tutelare i propri interessi e avviare un’azione di recupero.

C’è poi il caso in cui il mutuatario accumula altri debiti oltre a quelli relativi al finanziamento per acquistare la casa. Se non dovesse riuscire a saldarli o a risolverli altrimenti (per esempio con una richiesta di consolidamento), anche creditori diversi dalla banca, come l’Agenzia delle Entrate o altre società finanziarie, potrebbero chiedere il pignoramento dell’immobile per recuperare le somme dovute. In questo caso, almeno per i debiti con l’AdE, vale la protezione del D.L. n. 69/2013 (poi confermata dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 32759 del 16 dicembre 2024): la norma che non permette di pignorare la prima casa.

L’ultimo caso è molto spinoso e riguarda il mutuo ipotecario con garanzie insufficienti. Se il valore dell’immobile scende drasticamente e il debitore non salda le rate, è possibile che la banca escluda l’ipoteca per evitare perdite difficili da affrontare. La causa di questa fattispecie può collegarsi a una crisi economica o a dei danni strutturali all’immobile.

Il consolidamento debiti può essere una delle strategie più opportune per evitare questo rischio. Con questo finanziamento che accorpa i vari debiti la banca può estendere la durata del mutuo, riducendo l’importo della rata mensile e rendendola più gestibile. E in molti casi è possibile ottenere un tasso d’interesse migliore rispetto ai debiti precedenti, abbassando il costo complessivo del finanziamento. Riunendo i debiti e rispettando i nuovi pagamenti, si può fermare un eventuale procedimento di esproprio.