Atto di precetto su mutuo fondiario: la banca può pignorare subito

Un avviso ufficiale che il creditore invia al debitore: come funziona l’atto di precetto su mutuo fondiario e come può muoversi una banca.

Con questo atto il creditore intima al debitore di pagare la somma dovuta prima di procedere con l’esecuzione forzata. Nel caso di mutuo fondiario, ci sono però alcune caratteristiche fondamentali che differiscono rispetto a ogni altro atto di precetto. Quando si parla di mutuo fondiario è innanzitutto facile identificare i termini reali della questione. Il creditore è la banca e il debitore il mutuatario.

Dunque, nel caso di un mutuo fondiario, la banca può pignorare subito, senza dover passare per un lungo processo giudiziario. Per mutuo fondiario s’intende quel tipo di finanziamento a medio-lungo termine che le banche concedono ai richiedenti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili. E la sua caratteristica principale è la garanzia: un’ipoteca di primo grado sull’immobile stesso.

Innanzitutto, il mutuo fondiario è un titolo esecutivo ab origine. In questo senso si tratta di una soluzione che non necessita di una preventiva notificazione per far sì che il creditore possa avviare l’esecuzione. L’esenzione dalla notifica si basa su regole precise. L’art. 41 del TUB, il Testo Unico Bancario, afferma che il creditore fondiario non è obbligato a notificare il contratto di mutuo insieme al precetto.

Come funziona davvero l’atto di precetto su un mutuo fondiario

La Cassazione ha poi chiarito che l’atto di precetto deve contenere l’indicazione della formula esecutiva e della data di esecuzione della formalità. Pena la nullità. La novità è arrivata con l’ordinanza n. 11242/2022. Con quella sentenza, la Corte ha infatti stabilito che la mancata menzione della formula esecutiva e della sua data può rendere nullo il precetto. Si tratterebbe infatti di una mancanza in grado di compromettere l’identificazione del titolo esecutivo.

Il mutuo fondiario è una forma di finanziamento imparentata col mutuo ipotecario, contraddistinto però da regole più rigide. Di base, quando si prestano soldi per costruire o ristrutturare, l’ipoteca è quasi sempre di primo grado. Inoltre, si presentano condizioni più favorevoli in caso di fallimento del venditore. L’altro dato interessante sta nei tassi d’interesse, che si rivelano normalmente più bassi rispetto al mutuo ipotecario classico.

Quando una banca emette un atto di precetto su un mutuo fondiario, però, significa che le cose stanno andando male e che il creditore è pronto al pignoramento dell’immobile. Funziona così: la banca notifica al debitore un documento ufficiale in cui lo avvisa che deve saldare il debito entro una decina di giorni. E se il debitore non paga, la banca può avviare il pignoramento senza dover attendere i lunghi tempi burocratici tipici dei procedimenti giudiziari.

In alcuni casi, la banca può emettere un atto di precetto anche per una sola rata saltata. Quindi se il debitore ha saltato un solo pagamento, c’è il rischio che si passi subito al pignoramento. Tutto ciò grazie ad alcune clausole severe inserite nel contratto. Ovviamente, il debitore ha il diritto di contestare l’atto di precetto se ritiene che ci siano irregolarità. Un esempio è quello citato della mancata indicazione della formula esecutiva o della data di esecuzione.