Mutuo fondiario, una creatura giuridica particolare

Il mutuo fondiario non è un semplice prestito… è un contratto che nasce con regole sue. Il riferimento è quello agli articoli 38 e seguenti del T.U.B.

Pensato per finanziare a medio-lungo termine e garantito da ipoteca su immobili… Tale particolare mutuo serve per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa. E si definisce giuridicamente in base alla garanzia data dall’ipoteca di primo grado sull’immobile. Questo significa che la banca ha una corsia preferenziale per rifarsi nel caso qualcosa vada storto. Il creditore, grazie alla natura fondiaria del contratto, ha accesso a procedure esecutive più snelle per ottenere ciò che gli spetta. Per il mutuatario, invece, ci sono delle agevolazioni fiscali e amministrative che rendono tale finanziamento abbastanza appetibile. L’altro vantaggio è che, nel mutuo fondiario, la durata può arrivare fino a trent’anni. Il che consente di ottenere, in linea di massima, rate più leggere.

Rispetto al mutuo ipotecario, quello fondiario è un finanziamento meno generico. Il mutuo ipotecario, per esempio, si può usare anche per altri scopi, come comprare una seconda casa, un garage, o anche per consolidare dei debiti. Anche in questo caso c’è un’ipoteca, ma può essere di secondo grado, quindi meno “forte” rispetto a quella del fondiario.

In pratica, il mutuo fondiario è vincolato. Detta in altre parole, più concrete, non si può usare per comprare una seconda casa o un garage. Vale solo per l’abitazione principale. Inoltre, la soglia di finanziabilità è rigida: massimo l’80% del valore dell’immobile. Chi vuole di più, deve fornire garanzie aggiuntive, come per empio le polizze fideiussorie. E se non si rispettano queste condizioni, il contratto può essere messo in discussione, come ci ha ricordato la Cassazione nel 2017.

Non è preclusa ai creditori la possibilità di erogare finanziamenti garantiti da ipoteca che non presentino i requisiti richiesti dall’art. 38 TUB. In questo caso, però, non sarà possibile però parlare di credito fondiario, ma solo di mutuo ipotecario ordinario.

Il problema della soglia di finanziabilità nel mutuo fondiario

Semplificando al massimo la questione, è possibile dire che il mutuo fondiario conviene in quattro circostanze. La prima: se si sta comprando la prima casa. Seconda: se si vogliono affrontare rate più leggere, attraverso una durata più lunga del finanziamento. Terza: se si ha bisogno di sfruttare agevolazioni fiscali sugli interessi passivi. Quarta: se il mutuatario può coprire almeno il 20% del valore dell’immobile con fondi suoi.

E, invece, quando è meglio il mutuo ipotecario? Di certo, quando si ha bisogno di più liquidità e se l’immobile non è l’abitazione principale. O, più in generale, se si vuole un po’ più di flessibilità nella destinazione del prestito. Nel mutuo fondiario c’è sempre una soglia di finanziabilità. Cioè il tetto massimo che la banca può prestare rispetto al valore dell’immobile. Ma attenzione: se questa soglia viene superata, non succede nulla di così compromettente. Non si può dire che il contratto è nullo, perché quella soglia non è una norma imperativa. Così come ha chiarito anche di recente una sentenza del Tribunale di Napoli, il superamento della soglia non è una violazione che fa saltare tutto.

E dunque a che serve la soglia? Potremmo dire che, più che altro, è una linea guida prudenziale, pensata per proteggere la stabilità delle banche. Più precisamente: per non per invalidare i contratti tra privati. E qui arriva il punto più interessante: un giudice, anche se nota che la soglia è stata superata, non può prendere il contratto e stabilire che non si tratta di un mutuo fondiario, e così pensare di trasformarlo in un mutuo ordinario. Non può farlo perché se le parti hanno voluto fare un mutuo fondiario, e ci sono tutti gli elementi che lo definiscono come tale, il giudice deve rispettare quella volontà.

Non è consentito al giudice riqualificare d0ufficio il contratto per neutralizzarne gli effetti legali propri del tipo negoziale prescelto. Quindi, non è possibile che si riconduca durante un dibattimento un mutuo fondiario a un mutuo ordinario o a tipi contrattuali diversi, pure se si è in presenza di una contestazione della validità del negozio sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità.