Casa con inquilini: le regole per il mutuo

Dal punto di vista legale e formale, è sempre possibile acquistare una casa già occupata da inquilini. E lo si può fare anche con un mutuo.

In generale, banche e istituti di credito sono aperti a concedere mutui anche per l’acquisto di immobili già locati. Di certo, però, analizzeranno bene la situazione. Chi presta dei soldi a un mutuatario per l’acquisto di un immobile deve valutare ogni volta il rischio. Nel caso specifico, il rischio riguarda gli inquilini. Se, per esempio, il locatario è moroso o c’è una procedura di sfratto in corso, l’operazione potrebbe farsi più delicata.

Bisogna guardare anche il contratto di locazione. Che magari potrebbe risultare opponibile. Se registrato prima del rogito, l’inquilino ha diritto a restare fino alla scadenza del contratto. Per il mutuatario il limite è quello delle agevolazioni fiscali.

In teoria, anche con un mutuo per una casa già occupata da inquilini, il richiedente potrebbe comunque ottenere le agevolazioni fiscali previste dalla normativa.Ma non si potranno detrarre gli interessi passivi finché non ci si trasferisce, rendendo la casa acquistata la residenza in cui si abita stabilmente.

A chi conviene stipulare un mutuo per una casa già occupata da degli inquilini

Di solito, chiede un mutuo per comprare una casa già occupata da un affittuario chi cerca un investimento a reddito. Ciò ha maggior senso se l’inquilino è regolare e il canone è in linea con gli affitti cittadini. In questo modo, il mutuatario puoi iniziare a incassare subito senza cercare un affittuario e può non solo ripagarsi le rate del mutuo ma anche registrare qualche entrata.

Un altro mutuatario che potrebbe essere interessato a questo tipo di finanziamento è chi non ha fretta di abitare l’immobile. Se vorrà andarci a vivere, dovrà attendere la fine del contratto o avviare una procedura di rilascio.

A livello di costo, gli immobili occupati costano in media meno di una casa libera. Lo stesso vale per la nuda proprietà. Anche in questo caso il mutuatario può diventare proprietario dell’immobile, ma senza il diritto di abitarci finché l’usufruttuario è in vita. Oppure fino alla scadenza dell’usufrutto. A livello pratico, ottenere un mutuo per la nuda proprietà è un po’ complicato.

Le banche sono più caute perché l’immobile non è immediatamente disponibile e non può essere usato come garanzia piena. Quindi, anche se viene concesso un mutuo, il creditore potrebbe chiedere garanzie aggiuntive, come un reddito elevato o un garante. Di solito tali finanziamenti vengono concessi su una percentuale più bassa del valore dell’immobile, che è già scontato rispetto al mercato.

In molti casi, gli istituti di credito per la concessione del mutuo prevedono l’acquisizione di ipoteca solamente su immobili in piena proprietà. Per poter erogare finanziamenti al nudo proprietario è necessario che l’usufruttuario intervenga come datore d’ipoteca, anche se quest’ultimo non è beneficiario del finanziamento.