Mutuo e prospetto informativo standardizzato (ESIS e PIES)

Fra le tutele legali di cui godono i consumatori che stipulano un mutuo c’è anche il prospetto ESIS. Un documento organizzato in quindici sezioni.

Per garantire trasparenza e correttezza nelle operazioni di credito bancario, esistono varie tutele anche a disposizioni dei mutuatari. Abbiamo già parlato in passato della protezione dai tassi usurai, con il limite massimo, imposto dalla legge, ai tassi d’interesse applicabili per i mutui. Inoltre tutti gli istituti di credito devono categoricamente fornire ai mutuatari informazioni chiare e dettagliate sulle condizioni del finanziamento.

E poi c’è il prospetto informativo standardizzato (ESIS). Si tratta di un documento che permette al mutuatario di confrontare diverse offerte di mutuo in modo chiaro, trasparente. Il prospetto ESIS fu introdotto in Europa nel 1997 attraverso il Codice di condotta europeo per i mutui casa. Per la sua adozione da parte delle banche si è dovuto attendere parecchio, dato che inizialmente non c’era alcun obbligo da parte del creditore di produrre tale prospetto.

Nel nostro Paese, il prospetto informativo è stato formalizzato e reso obbligatorio con la Direttiva Europea 2014/17/EU, recepita nel nostro ordinamento a novembre 2016, quando l’ESIS è stato sostituito dal PIES: il prospetto informativo europeo standardizzato.

Ma come si legge un prospetto ESIS? Il documento è suddiviso in quindici sezioni. E ognuna di queste sezioni fornisce informazioni fondamentali e chiare sul mutuo. La prima sezione è dedicata al nome dell’istituto di credito che eroga il prestito. Nella seconda sezione c’è la descrizione del mutuo, con tipologia e importo da rimborsare. Il tasso nominale di interesse (con eventuali limiti massimi e minimi) è l’oggetto della terza sezione. Nella quarta viene espresso il TAEG, il tasso annuo effettivo globale con tutti i costi accessori.

Come si richiede i prospetti ESIS e PIES?

La sezione numero 5 è quella in cui si possono conoscere l’importo richiesto e la durata del mutuo. Nella sesta ci sono il numero e la frequenza delle rate. La settima sezione si concentra sulla definizione dell’importo di ciascuna rata e delle sue possibili variazioni nel tempo. Poi, nell’ottava sezione del prospetto ESIS c’è un riassunto del piano di ammortamento, con dettagli sul rimborso e degli interessi.

La nona sezione è dedicata a eventuale polizze assicurative collegate al finanziamento. Nella sezione dieci sono indicati i costi iniziali per l’apertura del mutuo. Spese accessorie ricorrenti sono invece l’oggetto della sezione numero 11. Per conoscere le condizioni per l’estinzione anticipata del mutuo (con eventuali penali) bisogna guardare al punto 12.

Nella tredicesima sezione sono indicati i diritti del mutuatario (con la possibilità di modificare la durate del finanziamento). La quattordicesima nota riguarda le procedure di reclamo, nel caso di controversie con il finanziatore. L’ultimo punto è quello relativo alle conseguenze in caso di mancato pagamento (compreso il rischio pignoramento).

Il prospetto ESIS e quello PIES vengono forniti dal finanziatore prima della firma del contratto di mutuo, in modo che il richiedente possa valutare l’offerta e confrontarla con altre proposte. Quindi, è un diritto del mutuatario poter ottenere una documentazione chiara e completa per poter confrontare meglio le offerte di finanziamento. Non basta conoscere il TAN e il TAEG. Quindi è importante ottenere anche questa documentazione standardizzata.

Codice di condotta europeo per mutui

Il rilascio di questo documento è obbligatorio per le banche aderenti al Codice di condotta europeo per i mutui casa. Laddove non venisse fornito, va sempre richiesto. Quando si avvia la pratica di un mutuo, la presenza dei prospetti ESIS o PIES è indice di serietà e affidabilità. Quando mancano c’è qualcosa che non va. Sono anche documenti che devono essere concessi gratuitamente e, soprattutto, senza alcun tipo di impegno da parte del richiedente.

Senza questi prospetti, i mutuatari non possono poter analizzare con chiarezza le condizioni del mutuo. Il PIES, rispetto all’ESIS, fornisce informazioni ancora più dettagliate e uniformi. Inoltre appare come un documento che facilita il confronto tra diverse offerte bancarie. L’obiettivo del PIES è anche quello di ridurre il rischio di clausole poco chiare all’interno del contratto.

Grazie alla sua struttura standardizzata, i mutuatari possono infatti comprendere meglio i costi e confrontare senza ambiguità le condizioni del finanziamento. Una volta emesso, il PIES è vincolante per l’istituto di credito per un periodo limitato. E ciò garantisce che le condizioni offerte non cambino da un giorno all’altro.