Analisi della capacità di spesa per il mutuo: così non sbagli!

Quando si accende un mutuo è necessario dedicare tempo all’analisi dei costi complessivi per l’acquisto di una casa con finanziamento.

Quali sono le voci da considerare? E quali sono le percentuali precise che ognuna di queste voci rappresenta rispetto al valore dell’immobile o al costo totale del mutuo? Purtroppo, per acquistare una casa, non basta valutare il prezzo dell’immobile. L’interessato all’acquisto dovrà considerare tanti altri costi. E l’analisi della capacità di spesa di un mutuatario è una delle valutazioni di base compiute da ogni creditore prima di concedere un mutuo. Dunque, non è solo l’acquirente a dover fare due conti per avere una stima più o meno precisa del budget necessario.

Oltre al costo dell’immobile, la principale voce di spesa riguarda la rata del mutuo. Gli istituti di credito si basano il più delle volte su un calcolo standard: la rata del mutuo non dovrebbe mai superare il 30-35% del reddito mensile netto del mutuatario. Una rata troppo alta rispetto a un determinato reddito significherebbe non solo compromettere l’equilibrio finanziario del richiedente ma implicherebbe anche problemi nel rimborso per il creditore.

Al costo del mutuo bisogna poi aggiungere le spese accessorie. Cioè l’insieme dei costi aggiuntivi che trascendono il prezzo dell’immobile. Tutti costi che il mutuatario dovrà considerare attentamente per una pianificazione finanziaria completa. Partiamo dalle spese di istruttoria che possono avere un peso variabile (dallo 0,1% fino all’1% del mutuo). Si tratta del costo per l’analisi della pratica da parte della banca o del finanziatore, per valutare il profilo creditizio del mutuatario. Ci sono poi le spese di perizia, che vanno dai 200 ai 500 euro. La perizia serve al finanziatore per stabilire il valore dell’immobile. E non c’è un costo standard: la spesa varia in base all’istituto di credito.

Tipo di spesa per il mutuo: l’analisi

Un’altra spesa da affrontare riguarda i costi notarili. L’esborso, in questo caso può andare da 1.500 a 3.500 euro circa. Quando si parla di mutuo, deve per forza intervenire un notaio che certifichi il passaggio di proprietà e l’atto di finanziamento. Qui il prezzo finale dipende non solo dal tariffario del professionista ma anche dal valore dell’immobile e dalla complessità dell’atto.

L’analisi della spesa deve tener conto anche dei costi per l’atto di mutuo (che può rientrare nei costi notarili). Una spesa che va dai 600 euro ai 1.000. E anche questa è una spesa obbligatoria. Senza atto non c’è infatti mutuo: per ottenere il finanziamento ci vuole un contratto fra creditore e mutuatario firmato dinanzi a un notaio. Le spese notarili prevedono poi il pagamento di imposte e tasse varie per la registrazione dell’atto. Si parla di più o meno 200 euro (in alcuni casi la voce arriva a un costo di 400 euro).

Molti istituti di credito aggiungono fra i costi accessori per il mutuo anche un’assicurazione obbligatoria. Tale polizza è richiesta dalle banche per proteggere l’immobile finanziato. Il costo varia in base a diversi fattori, tra cui il valore dell’immobile e la durata del mutuo. La polizza standard può avere un costo orientativo che va dai 100 ai 300 ero all’anno. In generale, il range della spesa è pari allo 0,05 fino al 0,10% del costo dell’immobile.

Il più delle volte, quando si compra casa si passa per un’agenzia immobiliare. E quindi bisognerà pagare una provvigione pari al 2 o al 3% del prezzo dell’immobile. E poi ci sono le imposte. Per esempio, l’imposta sostitutiva prima casa (il cui costo è pari allo 0,25% del mutuo), cioè la tassa applicata al finanziamento per l’acquisto della prima casa. L’ultima voce da elencare è quella relativa all’imposta di registro prima casa (pari al 2% del valore catastale, che di norma è inferiore a quello di mercato).

Prima di chiedere un mutuo è insomma necessario saper esaminare il proprio reddito, partendo da una valutazione oggettiva della propria stabilità lavorativa, delle uscite e delle possibilità di crescita. Sarebbe poi il caso di controllare il proprio storico creditizio e chiedere un finanziamento solo dopo aver evitato per almeno un biennio segnalazioni negative.