Tasso reale del mutuo: i limiti legali allo spread

Il tasso finale di un mutuo a tasso fisso è sempre più alto rispetto al tasso Eurirs di riferimento: c’entra l’assenza di limiti allo spread.

Ogni giorno vengono dettati i tassi aggiornati Eurirs: percentuali su cui i creditori (banche tradizionali, fin-tech e finanziarie) basano poi le loro offerte di mutuo. Ma, alla fine, quelle percentuali espresse con l’Eurirs non corrispondono mai al tasso effettivo proposto dalla banca. Il concetto chiave per inquadrare e poi interpretare la situazione è lo spread bancario. E capendo come funziona questo spread, quali sono i suoi limiti oggettivi, è anche possibile intuire quanto possa incidere sul costo finale di un finanziamento.

Ne abbiamo parlato più volte. Ma meglio ripetersi… L’Eurirs (sigla che rimanda all’interest rate swap) è il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso fisso. E si tratta di un tasso che viene aggiornato quotidianamente, quindi giorno per giorno. Non così, per sport, ma per dare un riferimento chiaro ai creditori. L’Eurirs deve infatti rappresentare il costo a cui le banche europee si scambiano denaro per una determinata durata. Dai dieci ai trent’anni, od oltre. È un parametro “neutro”, che riflette l’andamento dei mercati finanziari.

Questo tasso medio applicato ai contratti di swap tra le principali banche europee va dunque inteso come la percentuale di interesse che le banche sono disposte ad accettare in cambio di pagamenti a tasso variabile. Per calcolarlo si prende la media ponderata delle quotazioni dei contratti swap tra gli istituti bancari di area UE. Si tratta di un calcolo gestito dalla FBE, cioè dalla Federazione Bancaria Europea, che poi pubblica pure ogni giorno i valori ufficiali. Il valore dell’Eurirs è però determinato dal mercato. In pratica, dipende dalle condizioni dei mercati finanziari, in particolare quelli obbligazionari. E non manipolabile dalle singole banche. Nasce come indice oggettivo, e deve essere trasparente e condiviso.

Ma perché il tasso finale che le banche presentano ai mutuatari, ogni volta, è più alto del tasso aggiornato Eurirs? Succede perché il tasso Eurirs è solo una parte del tasso che il cliente dovrà pagare. All’indice dettato dalla FBE, infatti, va aggiunto lo spread. Ovverosia il margine di guadagno che la banca applica per coprire alcuni costi o rischi. D’altronde, se ci fosse un obbligo di rispettare fedelmente il tasso fisso dettato dall’Eurirs tutte le banche dovrebbero presentare ai clienti proposte identiche: stessi interessi, stessa rata, stessi costi.

Lo spread sul tasso fisso: i limiti imposti

E invece entra in gioco lo spread, in cui l’istituto bancario inserisce la valutazione economica del rischio di credito, dei costi operativi e del margine di profitto. Lo spread è sempre deciso dalla banca e può variare in base a diversi fattori. Innanzitutto può cambiare a partire dalla durata del mutuo e dal credit score del richiedente. In media, lo spread applicato dalle banche italiane nel 2025 oscilla tra 0,20% e 0,60%. Ma non è escluso che superi l’1%.

Di conseguenza, se l’Eurirs a vent’anni è al 2,86%, il tasso finito può facilmente arrivare a 3,20% o al 3,50%. O anche di più. E ogni volta che si parla di aggiornamenti Eurirs, si cerca di offrire anche una previsione del “tasso finito”, ovvero quello comprensivo di spread. E qui viene la parte interessante… In pratica, non esistono limiti legali fissi allo spread.

I mutuatari sono tutelati, diciamo per vie traverse. Cioè con l’espressione chiara dei costi accessori e con la protezione dal tasso massimo, cioè il tasso usuraio. Il TAEG, per legge, deve essere sempre indicato, proprio perché è la voce che deve includere tutti i costi (interessi, spese, assicurazioni). E il tasso usuraio viene aggiornato trimestralmente dalla Banca d’Italia. Per le banche, superarlo è reato.

Il tasso variabile funziona in modo diverso rispetto al fisso, e anche qui il tasso finale è più alto del tasso di riferimento. Ma il meccanismo e le implicazioni sono un po’ diverse. Il tasso variabile è composto dall’indice di riferimento (di solito l’Euribor a uno, tre o sei mesi) e lo spread bancario. E, a differenza del fisso, l’Euribor varia nel tempo, quindi anche la rata del mutuo può salire o scendere.

E lo spread sui mutui variabili può essere più alto di quello sui fissi. Questo perché le banche tendono a tutelarsi contro la volatilità futura dell’Euribor. Il variabile è più rischioso per il cliente, ma anche per la banca… Inoltre, alcune banche usano Euribor medi del mese precedente, quindi il calo non si riflette subito.